Ev kiralama

Nedir?

İspanya'da konut kiralamayı temel olarak Kentsel Kiralar Kanunu (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) düzenler¹. 2023'te çıkan Konut Hakkı Kanunu (Ley 12/2023, Ley de Vivienda) LAU'da önemli değişiklikler yaptı; örneğin emlak yönetim ve sözleşme masraflarını ev sahibine yükledi¹².

En son değişiklik, 7 Ekim 2026'da yayımlanıp 8 Ekim 2026'da yürürlüğe giren Real Decreto-ley 29/2026'dır³. Aynı gün yayımlanan Real Decreto-ley 28/2026 ise sözleşmenin uzamasını düzenleyen LAU 10. maddeyi 15 Kasım 2026'dan itibaren değiştirir⁴. Bunlardan önceki Real Decreto-ley 26/2026 ve 27/2026, 2 Ekim 2026'da yayımlanan Kongre kararlarıyla yürürlükten kaldırılmıştı¹. Kurallar kısa aralıklarla değiştiği için sözleşme imzalamadan önce LAU'nun güncel konsolide metnini BOE'den kontrol edin¹.

Temel kurallar

• Süre: Taraflar süreyi serbestçe belirler; ancak 5 yıldan (ev sahibi tüzel kişiyse 7 yıldan) kısa ise sözleşme bu süreye ulaşana kadar yıllık olarak zorunlu uzar¹. Kiracı, bitişten en az 30 gün önce bildirerek uzatmayı reddedebilir¹.
• Süre yazılmamışsa: Süresi belirlenmemiş sözleşme 1 yıllık sayılır ve kiracının yıllık uzatma hakkı saklıdır¹.
• Ev sahibinin konuta ihtiyacı: Gerçek kişi ev sahibi, sözleşmede açıkça yazılmışsa ilk yıldan sonra konutu kendisi veya birinci derece yakınları için geri alabilir; bunu en az 2 ay önceden bildirmelidir¹.
• Erken çıkış: Kiracı, en az altı ay geçtikten sonra en az 30 gün önceden bildirerek sözleşmeden çıkabilir ve bu durumda ev sahibine tazminat doğmaz¹.
• Kira ödemesi: Aksi kararlaştırılmadıkça kira aylık ödenir ve ayın ilk yedi gününde yapılır; ev sahibi birden fazla aylık peşin kira isteyemez¹.
• Ödeme yolu: Ödeme elektronik yollarla yapılır; nakit yalnızca taraflardan birinin banka hesabı veya elektronik ödeme imkânı yoksa ve onun talebiyle mümkündür¹. Ev sahibi, ödemeyi belgeleyen bir yöntem kararlaştırılmadıysa makbuz vermek zorundadır¹.
• Fianza: Sözleşmede nakit depozito zorunludur ve konut kiralamalarında 1 aylık kira tutarındadır¹.
• Ek garanti: 5 yıla (şirket ev sahibinde 7 yıla) kadar olan konut sözleşmelerinde fianza dışındaki ek garanti 2 aylık kirayı geçemez¹. Kiracıya kira ödememe sigortası veya benzeri bir teminat yaptırması şart koşulamaz¹³.
• Emlakçı ve sözleşme masrafları: Sözleşmenin hazırlanması, yapılması, yönetimi, yenilenmesi için verilen hizmetlerin masrafı hiçbir ad altında, doğrudan veya dolaylı olarak kiracıya yansıtılamaz¹. Kiracı yalnızca isteğe bağlı olduğu ve bedeli önceden bildirilen ek bir hizmeti yazılı olarak açıkça talep ederse onu ödeyebilir¹.
• Vergiler ve ortak giderler: Konuta ait vergiler, kiracı vergi mükellefi değilse ona yüklenemez¹. Apartman ortak giderlerinin kiracıya ait olması ancak yazılı olarak ve yıllık tutar belirtilerek kararlaştırılabilir; sayaçla ölçülen hizmetler (elektrik, su gibi) her durumda kiracıya aittir¹.
• Alt kiralama: Konut ancak kısmen ve ev sahibinin yazılı izniyle alt kiraya verilebilir; alt kira bedeli asıl kirayı geçemez¹.

Kira artışı

• Sözleşmede artış maddesi yoksa kira güncellenmez¹.
• Artış maddesi varsa yıllık artış, Kira Sözleşmeleri Yıllık Güncelleme Endeksi'nin (IRAV) değişimini geçemez¹.
• Artış, yazılı bildirimi izleyen aydan itibaren istenebilir; bildirim önceki ayın makbuzuna not düşülerek de yapılabilir¹.
• RDL 29/2026'ya göre yıllık güncelleme tarihi 31 Aralık 2027'ye kadar gelen sözleşmelerde: kira, referans fiyat endeksine göre azami tutarın üzerindeyse artış yapılmaz; diğer hallerde taraflar yeni bir anlaşma yapmazsa artış yüzde 2'yi geçemez³.

Gergin konut bölgeleri (zona tensionada)

• Gergin konut bölgelerini (zonas de mercado residencial tensionado) konut konusunda yetkili idareler, Ley 12/2023'teki usule göre ilan eder².
• Bu bölgelerde yeni sözleşmenin kirası, son beş yılda aynı konutta geçerli olan son kirayı (yıllık güncelleme uygulandıktan sonra) aşamaz; yüzde 10'a kadar ek artış ancak kanunda sayılan tadilat, enerji verimliliği, erişilebilirlik veya 10 yıl ve üzeri sözleşme gibi hallerde mümkündür¹.
• Ev sahibi büyük mülk sahibiyse (gran tenedor) kira, referans fiyat endeksine göre azami tutarı aşamaz¹. Ley 12/2023'e göre gran tenedor, genel kural olarak 10'dan fazla konut veya 1.500 m²'den fazla konut alanı sahibi olan kişidir².
• Gergin bölgedeki bir konut kiraya verilirken ev sahibi bu durumu ve son beş yıldaki son kira tutarını sözleşmeden önce ve sözleşmede belirtmelidir².

Geçici kiralama (vivienda temporal)

• Geçici konut kiralaması, kiracının haklı ve belgelenebilir bir nedenle geçici olarak evinden uzakta olduğu kiralamadır¹³.
• Sözleşmede geçicilik nedeni açıkça yazılmalıdır; neden yazılmazsa sözleşme baştan itibaren normal konut kiralaması sayılır ve ispat yükü ev sahibindedir¹.
• Süresi 31 günden uzun olmalı ve genel kural olarak 12 ayı geçmemelidir¹³.
• 12 ay haklı neden olmadan aşılırsa veya aynı taraflar arasında aynı konut için ikiden fazla geçici sözleşme art arda yapılırsa ilk sözleşme normal konut kiralaması sayılır ve 5 veya 7 yıllık asgari süre uygulanır¹.
• Kiracı, sözleşmeden en az 1 ay sonra 10 gün önceden bildirerek çıkabilir¹.
• Ek garanti en fazla 1 aylık kiradır¹.
• Aynı konutta art arda yapılan geçici sözleşmelerde kira artışı IRAV'ı geçemez¹.

Oda kiralama

LAU, bir odanın veya bölümün kısmi kiralanmasını da konut kiralaması kapsamında sayar¹. Aynı konutta aynı anda geçerli oda sözleşmelerinin kiraları toplamı, konutun tamamı için yapılan sözleşmenin kirasını geçemez¹.

Sözleşmenin uzaması ve Kasım 2026 değişikliği

• 15 Kasım 2026'ya kadar: 5 veya 7 yıl dolduktan sonra taraflar bildirim yapmazsa (ev sahibi en az 4 ay, kiracı en az 2 ay önce) sözleşme yıllık olarak en fazla 3 yıl daha uzar¹.
• 15 Kasım 2026'dan itibaren: RDL 28/2026 ile ev sahibi en az 6 ay, kiracı en az 2 ay önce bildirmezse sözleşme 5 yıllık (şirket ev sahibinde 7 yıllık) dönemlerle uzar⁴. Ev sahibi uzatmamayı bildirirse, kanunda sayılan istisnalar dışında kiracıya tazminat öder⁴.
• RDL 28/2026 yürürlükteki sözleşmelere, bu tarihten sonraki bitiş tarihleri için uygulanır; daha önce geçerli şekilde yapılmış uzatmama bildirimleri geçerliliğini korur⁴.
• Olağanüstü uzatma: RDL 29/2026'ya göre zorunlu uzama süresi 31 Aralık 2028'den önce biten ve kiracının son sekiz aydır kirasını düzenli ödediği sözleşmelerde, kiracı yıllık dönemlerle en fazla 2 yıl ek uzatma isteyebilir; kanundaki istisnalar dışında ev sahibi bunu kabul etmek zorundadır³.

Depozitonun iadesi ve resmî kuruma yatırılması

• Sözleşme bitiminde iade edilmesi gereken depozito, anahtar tesliminden bir ay sonra hâlâ ödenmemişse yasal faiz işlemeye başlar¹.
• Özerk bölgeler, ev sahibinin depozitoyu faizsiz olarak bölgesel idareye veya belirlenen kamu kuruluşuna yatırmasını zorunlu tutabilir¹. Bu yükümlülük ve ilgili kurum bölgeden bölgeye değişir¹.
• RDL 29/2026 ile sözleşme bitiminde evin durumunun iki tarafça imzalanan bir belgeyle yazılı olarak tespit edilmesi zorunlu hale getirildi; belge yoksa veya hasar yazılmamışsa evin uygun durumda teslim edildiği varsayılır¹³.

Kiralamadan önce: bilgi isteme hakkı ve dolandırıcılığa karşı dikkat

1. Kiralık konutla ilgilenen kişi, sözleşmeden ve herhangi bir ödeme yapmadan önce ev sahibinin ve aracının kimliğini, toplam fiyatı ve içerdiği kalemleri yazılı olarak isteyebilir².
2. Aynı aşamada konutun tapu kaydı bilgileri, üzerindeki yükler, oturulabilirlik belgesi (cédula de habitabilidad) ve enerji verimlilik sertifikası da istenebilir².
3. Ev sahibi birden fazla aylık peşin kira isteyemez; ek garanti 2 aylık kirayı geçemez¹.
4. Kiracıdan emlakçı komisyonu veya sözleşme masrafı istenmesi kanuna aykırıdır¹.
5. Ödemeler elektronik yolla yapılır ve ev sahibi makbuz vermekle yükümlüdür; bu, her ödemenin iz bırakmasını sağlar¹.

Kiraladığınız evde belediye kaydı için Empadronamiento maddesine bakın.

Sık karıştırılan

Fianza ile ek garanti farklıdır: fianza kanunen zorunlu 1 aylık depozitodur, ek garanti ise tarafların anlaşabileceği ve üst sınırı olan ek teminattır¹. Geçici kiralama ile turistik kısa konaklama da farklıdır: LAU'daki geçici kiralama, kiracının belgelenebilir bir nedenle evinden uzakta olmasına dayanır ve 31 günden uzun olmalıdır¹.

Sık sorulanlar

Emlakçı komisyonunu kim öder?

Emlak yönetim ve sözleşme masrafları ev sahibine aittir ve kiracıya hiçbir şekilde yansıtılamaz¹². Kiracı yalnızca yazılı olarak açıkça talep ettiği isteğe bağlı ek hizmetlerin bedelini ödeyebilir¹.

Ev sahibi kaç aylık depozito isteyebilir?

Zorunlu fianza 1 aylık kiradır; buna ek olarak 5 yıla (şirkette 7 yıla) kadar olan sözleşmelerde en fazla 2 aylık ek garanti istenebilir¹. Peşin kira olarak da en fazla 1 ay istenebilir¹.

Kira sözleşmesi kaç yıl sürer?

Kiracı açısından asgari süre 5 yıldır, ev sahibi şirketse 7 yıldır; daha kısa yazılan sözleşmeler bu süreye kadar yıllık uzar¹.

Kira her yıl ne kadar artabilir?

Sözleşmede artış maddesi yoksa kira artmaz; varsa artış IRAV endeksinin değişimini aşamaz¹. 31 Aralık 2027'ye kadarki güncellemelerde, yeni anlaşma yoksa artış yüzde 2 ile sınırlıdır³.

Kirayı nakit ödeyebilir miyim?

Kural olarak ödeme elektronik yolla yapılır; nakit ancak taraflardan birinin banka hesabı veya elektronik ödeme imkânı yoksa ve onun talebiyle mümkündür¹.

Geçici kira sözleşmesi en fazla ne kadar sürer?

Genel kural olarak 12 ay; süresi 31 günden uzun olmalı ve sözleşmede geçicilik nedeni yazmalıdır¹.

Sözleşme bitince depozito ne zaman iade edilir?

Anahtar tesliminden bir ay sonra iade edilmemişse depozitoya yasal faiz işler¹.